2012年，對于北京市很多市民來說，老舊小區綜合整治再也不是一個空洞的概念，而是正在身邊發生著的改變。2012年年底前，北京市將完成全市現有882棟簡易樓改造，并對建筑面積共計1500萬平方米的老舊小區綜合整治，這項工作已在2011-2012采暖季結束后全面展開。
7月，農光里社區17號樓老舊小區抗震節能改造試點。正在施工過程中的項目被鋼架包圍，3輛吊車停在樓旁，正在吊裝建筑材料。
據現場工人介紹，樓房改造采用“工業化外套式加固法”，就是給樓房穿一層“外套”，這層“外套”是用鋼筋混凝土做成的預制構件，zui大的預制構件重達3噸。“這是整個工程難度zui大的步驟，因為需要螺絲對螺絲，安裝結實了，而且高度越高，難度越大。”“外套”安裝完畢后，外墻保溫、涂料和門窗安裝等工作也將相繼展開。
年限劃分為主
據北京市住建委相關負責人介紹，這次老舊小區綜合整治分為抗震節能綜合改造、節能改造和簡易樓拆除等類。其中，1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、工程配套不全的小區，將進行節能改造、平改坡、熱計量改造、防水粉刷等工作以及為部分有改造條件的小區增設電梯。而1980年前建成的老舊房屋則將進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行結構抗震加固改造。
此外，北京市還已經確定將對882棟簡易樓實施拆除。北京市住建委相關負責人表示，今年實施拆除的簡易樓將超過200棟。
對于此次大規模的老舊小區整治工作，北京市政府近日印發的《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》給出了明確的時間表。今年年底前，北京市將實施建筑面積1500萬平方米的整治工作，其中，今年9月15日前，北京市須按照首都環境整治規劃，完成影響市容環境的主要環線、重點地區周邊老舊小區的綜合整治工作。至2015年年底，北京市建筑面積5850萬平方米的1582個老舊小區的綜合整治工作將全部完成。
保證節能效益
今年北京市老舊小區改造中，節能改造的占比zui大，達1000萬平方米。根據相關規定，節能改造的標準是實現建筑節能65%，具體來說，就是要節約65%的采暖用煤。記者實地走訪看到，工人們正在樓外側搭建的腳手架上粘貼外墻保溫板。據介紹，在外墻外保溫節能改造中，要實現設計的節能目標，主要是靠復合硬泡聚氨酯保溫板，主材是硬質聚氨酯泡沫塑料（10055,60.00,0.60%），外面裹一層水泥基漿料，長、寬、高分別為120厘米、60厘米和4厘米。這種材料隔熱性能優良，并具有良好的防火性能。一般來說，住宅常用的防火材料，防火等級往往是B1級，而復合硬泡聚氨酯保溫板經包裹水泥基漿料后，防火等級能達到復合*。
為保證外墻外保溫改造質量，今年5月，北京市相關部門專門出臺《老舊小區綜合改造外墻外保溫施工技術導則（復合硬泡聚氨酯板做法）》（以下簡稱《導則》）指導施工。記者翻閱發現，《導則》對保溫板施工的各道工序均有嚴格規定。比如，保溫板上墻前，要檢查基層墻體表面質量，修復原墻面由于拆除、凍害、析鹽、侵蝕所產生的損壞，墻面上起鼓、開裂的砂漿應清除等；用于粘結外墻外保溫系統與基層墻體的錨栓數量也有細化要求，高度在50米以下的建筑，錨栓數量應不少于4個/平方米，50米以上的建筑，錨栓數量不應少于6個/平方米，任何面積大于0.1平方米的單塊板應設置一個錨栓。
老舊小區節能改造除了要給外墻穿上一層“保溫服”外，外窗更換施工也是一項重要內容。記者通過小區居民了解到，北京市配置的窗戶是采用5+9A+5厚單框雙玻中空外平開式塑鋼門窗，傳熱系數為2.8KW/（m2?K），水密性不低于3級，隔聲性能3級，保溫、隔音、水密、氣密等性能都能滿足相關節能設計標準要求。
業內人士分析，老舊小區節能改造工程結束后，建筑外墻和屋面的保溫性能均會有所提升，冬天室內的平均溫度可提高4-5攝氏度，并且夏季室外的熱量不易進入，節能又省電。幾年之內，數以萬計的北京居民將切身感知65%節能標準的溫度，真正體會到冬暖夏涼的舒適。
而同步實施的供暖熱計量改造則是整個改造任務中的重點和難點。據了解，為了實現室溫可控可調，需要在原有的暖氣片上安裝溫控裝置。安裝暖氣罩的用戶需要自行拆除和恢復，如果不拆除暖氣罩，則僅能安裝熱計量儀表，可以實現計量收費，但是不能自主調節室溫，節費空間較小。
目前熱計量改造中，平谷、通州、順義、延慶、房山等郊區縣基本完成，城區較慢。熱計量改造后，市和區縣將進行驗收，材質和施工質量至少保修3年，市民發現問題可隨時報修。“用多少熱，交多少費”的供暖熱計量，如果節約使用，不僅能達到節能目的，居民也可節省數目可觀的供暖費。
當前，北京市居住建筑供熱計量收費試行價格實行兩部制熱價，由基本熱價和計量熱價兩部分構成。用戶熱費具體計算公式為：用戶熱費=基本熱費+計量熱費；其中，基本熱費=基本熱價×建筑面積，計量熱費=計量熱價×用熱量。
對于今年老舊小區綜合節能改造中進行了熱計量改造的居民家庭，目前北京還執行“多退少不補”的原則，即如果用戶的熱費超過以往按面積征收的金額，可以按照以往的費率繳納熱費，而無需多繳費；如果用戶的熱費低于以往按面積征收的金額，即按實際金額計費，實現了供暖費的節約，zui多可達幾百元。
據介紹，既有節能居住建筑實施熱計量改造的費用（不含更換暖氣費用）由財政和供熱單位分擔，不向住戶收取。既有非節能居住建筑，供熱計量改造費用與建筑維護結構節能改造費一并籌措，由財政、產權單位、住戶和供熱單位等多渠道籌措改造資金。
在綜合整治中，還有10%的房屋有抗震加固的需要。據記者了解，給磚混結構的樓房做抗震節能加固共有3種方案，一種是要在墻的內外兩面抹高強度的砂漿，干透后的砂漿能撐起整個房屋；第二種是直接做兩堵水泥墻，把不抗震的墻夾起來；第三種只針對比較空曠的房子，將通過增加立柱的方式，給房子加固。而框架結構的房屋，主要靠增加支撐的方式，分解房子老墻上的承重。
“為了避免入戶施工給市民帶來的干擾，我們已經升級了抗震節能加固的施工技術，施工人員不會進入大多數住宅施工”，北京市住建委相關工作人員說，目前整棟樓加固墻體，只要在一樓入戶施工即可。
改造成本優于重建
對于北京市住建委而言，此次綜合整治的原則就是通過“效益比”，也就是加固改造費用和拆除重建費用的比值來確定房屋建筑是應當加固改造還是應當拆除。采取改造而不是拆除，這是上專家的共識，就是城市既有房屋拆除成本比改造成本高得多。
這其中特別之處在于拆除重建費用的計算方式絕不僅僅是簡單考慮拆除費用和重建費用，并不是簡單的每平方米3000多元的建安成本。要充分考慮到能源消耗、垃圾消納、資源循環、社會成本和業主成本等附加成本。因此，盲目拆除重建就是浪費資源。
而且，這些老舊房屋建筑的設計使用年限是50-70年，并沒到使用年限。通過改造解決它們的抗震節能問題，還延長了使用年限。
投資主體可擴展
在目前進行的改造項目中，房屋建筑本體的水、電、氣、熱、通信、防水等附屬設施設備改造費用，可以按規定使用房改售房款、專項維修資金和個人公積金。
北京市住建委副主任張農科此前曾公開表示，在老舊小區改造資金保障方面，市區兩級財政將一共投入150億元，目前已全部準備到位。這部分投入將全部用于基礎改造項目；對于政府資金支持外的改造項目，如果產權單位有條件、有需求改造可投入資金改造，業主有需求也可通過申請個人公積金或業主之間自籌的方式進行改造。
根據北京市老舊小區綜合整治工作實施意見依據整治內容，老舊小區綜合整治工作分別利用財政投資、售房款、住宅專項維修資金、個人公積金、責任企業資金和社會投資。其中，房屋建筑抗震加固、節能改造、供熱計量與溫控改造、通燃氣和通暖氣、配電設施改造、補建信報箱、供熱管網等改造項目按本市既定的補助標準延續執行相關政策。
這就意味著這部分項目改造資金可以從房改時居民支付的購房款中出。而售房款中拿出一定比例以及個人繳納了一部分資金組成的專項維修金可以使用；此外，如果前兩部分資金不夠，居民個人還可以申請提取住房公積金進行此類項目改造。
相關檢測設備：高強螺栓檢測儀/門窗三性檢測設備/抗滑移系數檢測/建筑維護結構檢測儀/建筑維護結構檢測儀/水紫外輻照試驗箱/密封膠相容性試驗箱/
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